Выбор способа управления многоквартирным домом собственниками помещений

Большинство жителей нашего города являются жителями многоквартирных жилых домов, а так же соответственно и собственниками общего имущества многоквартирных жилых домов. Причем право сособственника общего имущества в таких домах возникает и у собственников нежилых помещений. А раз возникло право, то соответственно возникли и обязанности по содержанию и ремонту такого имущества.

Что же говорит закон по этому очень важному вопросу?

Статья 6 Жилищного Кодекса Российской Федерации гласит следующее:

«1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а так же крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами и внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

3. Уменьшения размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установления обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня вступления настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирного доме, Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования ли об установления такого обременения разрешаются в судебном порядке.»
Гражданский Кодекс Российской Федерации урегулировал основные отношения собственности на квартиру в многоквартирном доме (ст.289), введены правила об общем имуществе собственников квартир (ст.290), предусмотрена возможность образования товарищества собственников жилья для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом (ст.291). Но помимо создания ТСЖ, ст.161 ЖК РФ предусматривает и два других способа управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме и управление управляющей компанией. Но что очень важно знать: многоквартирный дом может управляться только одним из способов управления.

Если кратко, то перечисленные способы управления, можно охарактеризовать следующим образом.
Товарищество собственников жилья – управление многоквартирным домом осуществляет юридическое лицо, объединяющее собственников помещений в многоквартирном доме и иных лиц. Такая деятельность осуществляемая ТСЖ , в пределах своей специальной правоспособности регулируется ст.135-152 ЖК РФ, либо это может осуществлять жилищный кооператив, жилищно-строительный кооператив (ст.110-134 ЖК РФ) или иной специализированный потребительский кооператив, например жилищный накопительный кооператив, деятельность которого, ЖК РФ не регулирует, для этого имеются специальные федеральные законы.

Непосредственное управление – собственники помещений в многоквартирном доме осуществляют управленческую деятельность по организации эффективного использования своего имущества непосредственно. В этом случае таким собственникам необходимо руководствоваться правилами раздела 2 ЖК РФ. В частности, управленческие правомочия собственников помещений осуществляются в деятельности такого органа управления, каким является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ст.44-48, 164 ЖК РФ).

Управление управляющей компанией – при наличии соответствующего решения собственников помещений в таком доме, управление может осуществлять управляющая организация (это может быть как юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, так и индивидуальный предприниматель) (ч.4 ст.155 ЖКРФ).
Решение о выборе способа управления может принять только общее собрание собственников помещений такого дома. Понятие «выбор способа управления» включает в себя не только возможность первично определить этот способ, но и изменить его в последствии, выбрав новый способ управления, если собственники помещений сочтут избранный ими ранее способ управления недостаточно эффективным.
Если в установленный законом срок собственники не определяются с выбором способа управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не реализовано, то орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации.